Baux d’habitation : mon propriétaire refuse de me restituer ma caution pour cause de dégradations. Comment prouver qu'il ne s'agit que de l'usure normale du temps ?

Vous restituez votre appartement et votre bailleur refuse de vous rendre le montant du dépôt de garantie (plus communément appelé caution) prétextant des dégradations du logement. Or, vous considérez pour votre part, qu'après les quelques années vécues dans ce logement, il ne s'agit que de l'usure normale du temps sur les plafonds, les plinthes, le parquet, etc. Ainsi, vous estimez ne pas avoir à prendre en charge le coût des travaux de rénovation. Vous entendez en conséquence récupérer le montant total de votre caution.

Que faire ?

1/ La notion d’« usure normale du temps » :

La forfaitisation n'est pas autorisée, les frais de remise en état doivent être justifiés par votre bailleur (devis ou facture par exemple).

L'usure normale des moquettes et peintures n'est pas imputable au locataire, selon la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives (annexe du décret 87-712 du 26 août 1987). Le locataire a, à sa charge, l'entretien courant du logement, les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté (art. 7 d de la loi du 6 juillet 1989).

La vétusté est appréciée par les juridictions au cas par cas. La jurisprudence considère qu’elle résulte d'une occupation des lieux de trois ans (Cf. notamment, Cour d'appel de Paris, 26 février 1985) à treize ans (Cf. notamment, Tribunal d'instance de Puteaux, 12 mai 1988).

Exemples d'usure normale :

- Traces et marques des meubles et tableaux sur les murs,

- Trous laissés dans les murs par des clous et des chevilles, rebouchés de manière appropriée et en nombre raisonnable,

- Moquette usée,

- Légères rayures sur le parquet, etc.

Le locataire est tenu de payer les dommages en cas d'usure exagérée dépassant le cadre d'une utilisation soigneuse (exemples : papiers peints jaunis par la consommation excessive de tabac, nombreux trous laissés par des chevilles sur un mur, lavabo fissuré, vitrocéramique fissurée, grandes rayures profondes sur le parquet).

La désignation d'un expert est possible, mais elle sera à vos frais. Plus généralement, le bailleur fera procéder à un constat d’huissier au moment ou après la sortie des lieux et la remise des clés.

2/ Conseil : il faut mettre en demeure le bailleur d’avoir à vous restituer la caution :

Important : aucune retenue ne peut être effectuée si la réparation ou le remplacement justifiant la retenue ne peuvent être reliés à un problème mentionné sur l'état des lieux, à moins que le problème n'ait été visible à cette occasion et qu'il ne puisse pas être contesté qu'il existait avant le départ du locataire.

Si le délai de restitution est expiré et que le bailleur ne vous a pas remboursé ou n'a pas justifié les retenues sur la caution, mettez-le en demeure par lettre recommandée.

A défaut de réponse ou en cas de désaccord, il conviendra de saisir la juridiction compétente, à savoir : le Tribunal d'instance territorialement compétent.

3/ la saisine du Tribunal d'instance

Le Tribunal d'instance territorialement compétent est celui du lieu où se trouve situé le logement.

C'est une procédure relativement rapide et simple.

A cette occasion et compte tenu de la résistance injustifiée du bailleur, il sera possible de réclamer en sus de la restitution du dépôt de garantie, des dommages et intérêts, ainsi qu’un article 700 du Code de procédure civile couvrant en tout ou partie les frais d’intervention de votre avocat.

Bien entendu, le Cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche, tant dans sa phase amiable que dans sa phase judiciaire.